Finansowanie pomostowe na zakup nieruchomości komercjalnej | TSFinanse
Kupujesz biuro, halę, magazyn? Finansowanie pomostowe: 1-20 mln PLN, wypłata 2-4 tygodnie. Sprawdź jak sfinansować zakup nieruchomości komercjalnej gdy bank jest za wolny.
Finansowanie pomostowe | 2026-05-16 | Alicja Bury
Finansowanie pomostowe na zakup nieruchomości komercjalnej - jak to zrobic
Zakup nieruchomości komercjalnej - biura, hali produkcyjnej, magazynu - często wymaga szybkiego działania: sprzedający daje 3-4 tygodnie na zamknięcie transakcji, bank potrzebuje 3 miesięcy. Finansowanie pomostowe pod hipotekę rozwiązuje ten problem: TS Finanse wypłaca od 1 do 20 mln PLN w ciągu 2-4 tygodni od złożenia wniosku. Zabezpieczeniem jest I hipoteka na nieruchomości z LTV maksymalnie 60%.
Jeśli nie zetknąłeś się jeszcze z tym produktem, zacznij od artykułu co to jest finansowanie pomostowe - tam wyjaśnione są podstawy. Tutaj koncentrujemy się na zakupie nieruchomości komercjalnej: jakie obiekty przyjmujemy, jak przebiega wycena, jak krok po kroku dojść do wypłaty i jak zaplanować wyjście z pożyczki do docelowego kredytu bankowego.
Klienci pytają mnie, czemu bank im odmówił, skoro firma działa od 10 lat i ma nieruchomości warte kilkanaście milionów PLN. Odpowiedź jest prosta: bank nie odmówił z powodu słabej firmy. Odmówił, bo potrzebuje 10-14 tygodni, a sprzedający dawał 3. Spotykam się często z takim scenariuszem - oferty na rynku nieruchomości komercyjnych nie czekają. Sprzedający - zwłaszcza w transakcjach przetargowych lub gdy sami mają presję czasową - zamykają umowy z tym, kto płaci pierwszy, nie z tym, kto ma najlepszą zdolność kredytową.
Jakie nieruchomości komercyjne akceptujemy jako zabezpieczenie
Zabezpieczeniem pożyczki pomostowej jest I hipoteka na nieruchomości. Przyjmujemy szerokie spektrum obiektów komercyjnych, pod warunkiem że spełniają kryteria płynności rynkowej i wartości.
| Typ nieruchomości | LTV typowe | Czas wypłaty | Uwagi |
|-----------------------|---------------|-----------------|----------|
| Lokal biurowy w centrum dużego miasta | do 60% | 2-3 tygodnie | Wysoka płynność, sprawne wyceny |
| Hala produkcyjna / magazynowa z najemcą | do 60% | 2-4 tygodnie | Metoda dochodowa wyceny; umowa najmu to atut |
| Lokal handlowy przy głównej ulicy | do 60% | 2-3 tygodnie | Lokalizacja kluczowa dla LTV |
| Działka inwestycyjna z WZ lub MPZP | 50-60% | 3-4 tygodnie | Wartość zależy od statusu planistycznego |
Typy nieruchomości, które pracują jako zabezpieczenie:
- Lokale biurowe i budynki biurowe - od pojedynczych pięter po całe obiekty. Ważna jest lokalizacja i możliwość wynajmu lub sprzedaży. Biurowce w głównych miastach regionalnych, z aktywnym najemcą lub z przejrzystą historią najmu, są oceniane korzystnie.
- Hale produkcyjne i magazynowe - jeden z częściej spotykanych typów zabezpieczenia w transakcjach pomostowych. Hale z aktywnym najemcą, umową najmu na 2+ lata i przejrzystym statusem prawnym działki wchodzą sprawnie w proces wyceny.
- Lokale handlowe i usługowe - przy ulicach z ruchem pieszym lub w galeriach handlowych. Płynność lokalu przy dobrej lokalizacji jest wysoka, co przekłada się na korzystną ocenę przy analizie LTV.
- Nieruchomości mieszane - budynki z częścią biurową i usługową, kompleksy z magazynem i powierzchnią biurową. Wycena uwzględnia funkcję dominującą i płynność całego obiektu.
- Działki inwestycyjne z przeznaczeniem komercyjnym - pod warunkiem że mają wydane warunki zabudowy lub są objęte miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem komercyjnym.
Co wpływa na to, czy nieruchomość komercyjna przejdzie pozytywną analizę? Przede wszystkim: lokalizacja względem centrów biznesowych lub logistycznych, stan techniczny, status prawny, dostęp do drogi i infrastruktury oraz realna możliwość zbycia w przyszłości. Nieruchomości w lokalizacjach, gdzie rynek transakcji jest płytki, mogą wymagać konsultacji jeszcze przed formalnym wnioskiem.
Wartość zabezpieczenia do obliczenia LTV pochodzi z operatu szacunkowego rzeczoznawcy. TS Finanse przyjmuje wyłącznie I hipotekę - żadnych dodatkowych zastawów na akcjach czy wymogu poręczenia osobistego jako standardu. Więcej o tym, jak działa hipoteka na nieruchomości i co konkretnie oznacza wpis hipoteczny, możesz przeczytać w artykule jak działa hipoteka na nieruchomości.
Limit LTV: maksymalnie 60% wartości z operatu. Przeliczenie jest proste: hala wyceniona na 8 mln PLN może zabezpieczyć pożyczkę do 4,8 mln PLN. Przy LTV 55% - 4,4 mln PLN. Zakres produktu to 1-20 mln PLN, więc ta konkretna transakcja mieści się komfortowo.
Powiązane obliczenia LTV: zobacz ile firma może pożyczyć pod zastaw nieruchomości.
Jak wyglada wycena nieruchomości komercjalnej przed pozyczka
Wycena jest obowiązkowym etapem - bez niej nie ma podstawy do obliczenia LTV ani udzielenia pożyczki. Realizuje ją licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy.
Dla nieruchomości komercyjnych operat jest bardziej rozbudowany niż dla mieszkań. Rzeczoznawca analizuje m.in.:
- Metodę porównawczą - transakcje podobnych obiektów w tej samej lokalizacji lub porównywalne rynki. Trudniejsza przy rzadkich transakcjach, więc stosowana głównie dla standardowych lokali i biurowców.
- Metodę dochodową - dla obiektów z aktywnym najmem. Wartość wynika z przyszłych przepływów z najmu: stawka czynszu, współczynnik powierzchni wynajmowanej, rynkowa stopa kapitalizacji. Hala z umową najmu na 3 lata i stawką zbliżoną do rynkowej będzie wyceniona dochodowo - to zwykle korzystne dla właściciela.
- Metodę kosztową - dla obiektów niestandardowych, hal specjalistycznych, obiektów gdzie brak transakcji porównawczych. Wartość odtworzeniowa minus amortyzacja.
Czas wyceny nieruchomości komercjalnej to zazwyczaj 5-10 dni roboczych od zlecenia. W TS Finanse wycena może być zorganizowana na etapie aplikacji - nie musisz samodzielnie szukać rzeczoznawcy.
Widzę często, że przedsiębiorcy zawyżają wartość własnej nieruchomości o 15-25% względem realnej wyceny rynkowej. To ma bezpośredni skutek - dostępna kwota może być niższa niż planowałeś. Jeśli nieruchomość jest warta według Twojej szacunkowej oceny 10 mln PLN, a operat da 8 mln PLN, dostępna kwota przy LTV 60% to 4,8 mln PLN, nie 6 mln PLN. Różnica 1,2 mln PLN może rozstrzygać o możliwości zamknięcia transakcji. Dlatego realistyczna samoocena lub wstępna konsultacja przed wnioskiem ma realne znaczenie.
Krok po kroku: od zlozenia wniosku do zakupu nieruchomości
Proces jest bardziej przewidywalny niż w banku - nie ma komitetów kredytowych z kilkutygodniowym oczekiwaniem, nie ma kilku rund uzupełniania dokumentacji.
Krok 1: Wstępne zapytanie i analiza możliwości (dzień 1-2)
Pierwsze informacje: nieruchomość planowana do zakupu (lub wniesiona jako zabezpieczenie, jeśli struktura transakcji na to pozwala), potrzebna kwota, termin. Na tej podstawie TS Finanse ocenia wstępnie czy transakcja mieści się w produkcie. Decyzja o dalszym procedowaniu zapada w ciągu 3 dni roboczych.
Krok 2: Dokumentacja (dzień 2-5)
Standardowy zestaw dokumentów: wypis z KRS lub CEIDG, podstawowe dokumenty nieruchomości (KW, tytuł prawny, wypis z rejestru gruntów), opis transakcji. Bez wieloletniej historii rachunkowej, bez analizy zdolności kredytowej na wzór bankowy. Fokus na nieruchomości i strukturze transakcji.
Krok 3: Wycena (dzień 3-10)
Rzeczoznawca przeprowadza inspekcję nieruchomości i sporządza operat. Przy sprawnej współpracy - dostęp do obiektu, dokumenty geodezyjne dostępne - ten etap zamyka się bliżej 5 dni niż 10.
Krok 4: Oferta i umowa (dzień 8-14)
Na podstawie operatu TS Finanse przygotowuje ofertę pisemną: kwota, oprocentowanie ustalone indywidualnie, prowizja (1%), okres 12-36 miesięcy, harmonogram spłaty. Umowa podpisywana jest notarialnie - hipoteka wpisywana do księgi wieczystej.
Krok 5: Wypłata i zamknięcie transakcji zakupu (dzień 14-19)
Po prawomocnym wpisie hipoteki (lub warunkowej wypłacie po podpisaniu aktu notarialnego zakupu) środki trafiają bezpośrednio na konto sprzedającego lub do depozytu notarialnego. Kupujesz nieruchomość, pożyczka jest uruchomiona.
Łączny czas od pierwszego kontaktu do wypłaty: 2-4 tygodnie. Przy sprawnej dostawie dokumentów i szybkim dostępie do nieruchomości dla rzeczoznawcy - często bliżej 2 tygodni.
Finansowanie pomostowe a docelowy kredyt bankowy - jak zaplanowac wyjscie
Pożyczka pomostowa jest z natury krótkoterminowa - 12-36 miesięcy. Zaplanowanie wyjścia z niej to element, który warto przemyśleć zanim transakcja zostanie zamknięta, nie po.
Najczęstszy scenariusz wyjścia to refinansowanie kredytem bankowym. Przedsiębiorca sięga po finansowanie pomostowe, bo bank jest za wolny na zamknięcie transakcji w wymaganym terminie. Gdy już ma nieruchomość - bank może przeprowadzić standardową analizę zdolności kredytowej bez presji czasowej i udzielić kredytu na 10-20 lat, który spłaci pożyczkę pomostową. Oprocentowanie kredytu bankowego jest zwykle niższe - różnica idzie na korzyść po stronie kosztów odsetkowych.
Ważna uwaga praktyczna: im lepiej udokumentowana zdolność do spłaty pożyczki pomostowej i docelowego kredytu, tym płynniejsze przejście. Jeśli Twoja firma ma krótką historię lub nieregularne przychody - warto to omówić z TS Finanse przed podpisaniem umowy. Nie po to, żeby odstraszać, ale po to, żeby realistycznie zaplanować horyzont.
Drugi scenariusz to sprzedaż nieruchomości po realizacji projektu. Inwestor kupuje obiekt wymagający remontu lub repozycjonowania, realizuje wartość przez modernizację lub zmianę najemcy, a następnie sprzedaje z zyskiem. Pożyczka pomostowa finansuje zakup, przychód ze sprzedaży ją spłaca. Okres 12-36 miesięcy jest często wystarczający do zamknięcia takiego projektu.
Trzeci scenariusz, rzadszy ale spotykany: refinansowanie inną pożyczką pomostową lub przez innego private lendera, gdy plan pierwotny się przedłużył. TS Finanse oferuje okresy do 36 miesięcy, co daje bufor na realizację trudniejszych projektów.
Co z kosztami pożyczki pomostowej jako kosztem inwestycji? Oprocentowanie i prowizja (1%) są kosztami z tytułu finansowania - mogą być wliczone w koszty uzyskania przychodu lub w wartość inwestycji. Szczegóły zależą od struktury transakcji i rozliczenia księgowego - warto to omówić z biurem rachunkowym przed podpisaniem umowy.
Jeśli chcesz zobaczyć konkretne liczby i sprawdzić ile możesz pożyczyć pod zastaw - tam wzór LTV z konkretnymi przykładami liczbowymi dla różnych typów nieruchomości komercyjnych.
Case: firma logistyczna kupuje hale magazynowa w 19 dni
Poniższy scenariusz jest typowy dla transakcji, jakie finansujemy. Dane są ilustracyjne, struktura odpowiada realnym przypadkom.
Firma usługowa średniej wielkości z południa Polski - kilkudziesięciu pracowników, działalność logistyczno-dystrybucyjna - znalazła halę magazynową w swojej strefie obsługi. Cena: 7,2 mln PLN. Sprzedający - spółka developerska zamykająca projekt - dawał 21 dni na podpisanie umowy przedwstępnej z zaliczką 10% i kolejne 28 dni na akt notarialny.
Bank, z którym firma współpracowała od lat, potrzebował minimum 10 tygodni na decyzję kredytową. Odpadł.
Firma zgłosiła się do TS Finanse. Nieruchomość: hala 4200 m2, stan dobry, aktywny najemca na części powierzchni (najem do końca roku), KW bez obciążeń. Potrzebna kwota: 4,4 mln PLN (LTV ok. 55% przy wycenie 8 mln PLN po przeprowadzonej analizie).
Przebieg:
- Dzień 1: zgłoszenie i pierwsza analiza
- Dzień 3: wstępna decyzja - transakcja w produkcie
- Dzień 4-9: wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
- Dzień 10-13: oferta pisemna, negocjacja warunków, akceptacja
- Dzień 14-17: podpisanie umowy notarialnej, wpis hipoteki
- Dzień 19: wypłata 4,4 mln PLN
Firma zamknęła zakup w 19 dniach od pierwszego kontaktu. Zmieściła się w 21-dniowym oknie na umowę przedwstępną.
Co dalej? Firma przez 14 miesięcy ponosiła koszty pożyczki pomostowej. Następnie refinansowała kredytem inwestycyjnym w banku regionalnym na 12 lat, przy LTV 50%. Koszty odsetkowe pożyczki pomostowej wliczono w wartość nabycia nieruchomości. Hala jest teraz własnością firmy, wpisana w bilans, generuje własną produkcję logistyczną i przychody z częściowego wynajmu.
To scenariusz typowy dla tego produktu. Finansowanie pomostowe kosztuje więcej niż kredyt bankowy. Ale gdy bank jest za wolny o 8 tygodni, a nieruchomość zmienia właściciela w 3 tygodnie, koszt odsetkowy 14 miesięcy pożyczki pomostowej bywa mniejszy niż utracona szansa zakupu.
FAQ
Q: Czy mozna finansowac pomostowo zakup nieruchomości, która bedzie tez zabezpieczeniem?
Standardowo zabezpieczeniem jest nieruchomość już posiadana. Skontaktuj się z nami, by omówić strukturę konkretnej transakcji - każdy przypadek wygląda inaczej.
Q: Jak szybko mozna sfinalizowac zakup nieruchomości komercjalnej z pozyczka pomostowa?
Od złożenia wniosku do wypłaty mija 2-4 tygodnie. Przy sprawnej dostawie dokumentów i wycenie często bliżej 2 tygodni.
Q: Czy finansowanie pomostowe mozna refinansowac kredytem bankowym?
Tak - to jeden z najczęstszych scenariuszy wyjścia. Firma zaciąga pożyczkę pomostową, realizuje zakup, a następnie refinansuje przez bank na niższe oprocentowanie i dłuższy okres.
Kupujesz nieruchomość komercjalną i potrzebujesz finansowania szybciej niż bank?
Podaj nieruchomość, kwotę i termin transakcji - wstępna decyzja w 3 dni robocze, bez pełnej dokumentacji na starcie.
Umów bezpłatną konsultację →
---
Przeczytaj też:
Tagi: finansowanie pomostowe, nieruchomość komercyjna, bridge loan, zakup hali, pożyczka pomostowa, LTV, nieruchomość firmowa
Wszystkie wpisy na blogu TS Finanse | Strona główna