LTV - co to znaczy w pożyczce firmowej? Wzór i 4 przykłady
LTV w pożyczce firmowej pod hipotekę: max 60% wartości nieruchomości. Wzór, 4 przykłady obliczeń i co wpływa na wskaźnik.
Pożyczki hipoteczne dla firm | 2026-05-04 | Alicja Bury
LTV - co to znaczy w pożyczce firmowej? Wzór i 4 przykłady
Klienci pytają mnie najczęściej o jedną liczbę: ile mogę pożyczyć pod tę nieruchomość? Odpowiedź zawsze zaczyna się od LTV. LTV (Loan-to-Value) to wskaźnik określający stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W pożyczce firmowej pod hipotekę LTV wynosi maksymalnie 60% - co oznacza, że nieruchomość warta 10 mln PLN może zabezpieczyć pożyczkę do 6 mln PLN. Im niższe LTV, tym korzystniejsze warunki indywidualnej oferty, ponieważ ryzyko pożyczkodawcy jest niższe, a zabezpieczenie solidniejsze.
Jeśli nie wiesz jeszcze, jak działa samo finansowanie, zacznij od artykułu jak działa pożyczka pod zastaw nieruchomości. Tutaj skupiamy się wyłącznie na tym, jak liczyć LTV i co z niego wynika dla Twojej firmy.
Widzę często, że przedsiębiorcy zawyżają wartość swojej nieruchomości o 20-30% względem realnej wyceny rynkowej - i wtedy przeliczenie LTV wypada inaczej niż oczekiwali. Banki liczą LTV przy limitach 70-80%, ale wymagają dziesiątek dokumentów i miesięcy procedury. TS Finanse jako private lender pracuje przy LTV do 60% - w zamian nie wymaga wielomiesięcznej procedury, historii kredytowej ani pokazania zysku netto. Zabezpieczenie mówi samo za siebie.
Jak obliczyć LTV dla swojej nieruchomości - wzór i 4 przykłady
Wzór jest prosty:
LTV = (kwota pożyczki / wartość nieruchomości) × 100%
Albo odwrotnie - jeśli chcesz wiedzieć, ile maksymalnie możesz pożyczyć:
Maksymalna kwota pożyczki = wartość nieruchomości × 60%
To tyle teorii. Teraz konkretne liczby.
Przykład 1: mieszkanie o wartości 2 mln PLN
Masz mieszkanie warte 2 mln PLN. Chcesz wiedzieć, ile możesz z niego wyciągnąć.
Obliczenie: 2 000 000 PLN × 60% = 1 200 000 PLN
To 1,2 mln PLN - tuż powyżej dolnej granicy produktu TS Finanse (od 1 mln PLN). Kwalifikuje się do najniższego widełka, ale ostateczną decyzję podejmuje indywidualna analiza nieruchomości, jej płynności i lokalizacji.
Jeżeli potrzebujesz wyższej kwoty, a masz tylko tę nieruchomość, rozważ wniesienie dodatkowego zabezpieczenia. O tym piszemy niżej.
Przykład 2: lokal użytkowy o wartości 8 mln PLN
Lokal przy głównej ulicy handlowej w mieście powyżej 100 tys. mieszkańców, wyceniony przez rzeczoznawcę na 8 mln PLN.
Obliczenie: 8 000 000 PLN × 60% = 4 800 000 PLN
4,8 mln PLN - solidna kwota, w środku zakresu 1-20 mln PLN. Lokale użytkowe z dobrą lokalizacją i aktywnym najemcą są zwykle traktowane korzystnie przy wycenie, bo mają wyższą płynność niż działki.
Przykład 3: działka inwestycyjna 5 mln PLN
Działka pod zabudowę, z wydanym warunkiem zabudowy, wartość rynkowa 5 mln PLN.
Obliczenie: 5 000 000 PLN × 60% = 3 000 000 PLN
Zgodnie z danymi TS Finanse - nieruchomość warta 3 mln PLN → maksymalnie 1,8 mln PLN pożyczki, ale to przy nieruchomości wartej 3 mln. Przy działce 5 mln = 3 mln PLN dostępnych.
Jedna uwaga przy działkach: rzeczoznawca ocenia m.in. status planistyczny, dostęp do infrastruktury i realną zbywalność. Działka rolna bez WZ może być wyceniona znacznie niżej niż myślisz.
Przykład 4: hala magazynowa 12 mln PLN
Hala z aktywnym najemcą, umowa najmu na 3 lata, wartość 12 mln PLN.
Obliczenie: 12 000 000 PLN × 60% = 7 200 000 PLN
7,2 mln PLN - komfortowo w zakresie produktu. Hale magazynowe z długoterminowym najemcą to jeden z lepszych rodzajów zabezpieczenia. Stały cashflow z najmu potwierdza wartość ekonomiczną, co przekłada się na pozytywną ocenę przy analizie.
Przykładowo - nieruchomość warta 15 mln PLN może zabezpieczyć pożyczkę do 9 mln PLN, co mieści się w zakresie produktu TS Finanse (max 20 mln PLN). Granica produktu, a nie LTV, jest tu decydująca.
Zanim policzysz LTV, warto wiedzieć: zobacz pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firmy.
Dlaczego LTV 60% to bezpieczna granica dla pożyczkodawcy
Private lenderzy, w odróżnieniu od banków, nie mają dostępu do ubezpieczeń kredytowych ani gwarancji państwowych. Jedynym realnym zabezpieczeniem jest nieruchomość i możliwość jej szybkiego spieniężenia w razie problemu.
Przy LTV 60% pożyczkodawca ma bufor 40% wartości nieruchomości. To oznacza, że nawet jeśli wartość nieruchomości spadnie o 25-30% - co zdarza się w lokalnych korektach rynkowych - kapitał pożyczki jest wciąż pokryty.
Przy wyższym LTV - powiedzmy 80% - bufor znika. Każda korekta wartości może oznaczać, że zabezpieczenie nie pokrywa zadłużenia. Dlatego 60% to nie arbitralna liczba, ale wynik analizy ryzyka rynku nieruchomości w Polsce.
Dla Ciebie jako pożyczkobiorcy ta granica też ma znaczenie. Nieruchomość wniesiona jako zabezpieczenie wciąż jest Twoją własnością. Wpis I hipoteki to instrument prawny, który aktywuje się tylko w razie niewywiązania się ze spłaty. Niższe LTV oznacza, że Twój udział własny w nieruchomości jest wysoki - to zdrowa sytuacja finansowa.
| Typ nieruchomości | Orientacyjna wartość | Max kwota pożyczki (LTV 60%) | Uwagi |
|-------------------|----------------------|------------------------------|-------|
| Lokal użytkowy w centrum | 8 mln PLN | 4 800 000 PLN | Wysoka płynność, aktywny najemca |
| Hala magazynowa z najemcą | 12 mln PLN | 7 200 000 PLN | Stały cashflow z najmu |
| Działka inwestycyjna z WZ | 5 mln PLN | 3 000 000 PLN | Zależy od statusu planistycznego |
| Mieszkanie lub dom | 2 mln PLN | 1 200 000 PLN | Dolna granica zakresu produktu |
| Nieruchomość rolna bez WZ | 3 mln PLN | wycena indywidualna | Niższa płynność rynkowa |
Co wpływa na wartość nieruchomości i jak to przekłada się na LTV
Wartość nieruchomości do obliczenia LTV pochodzi zawsze z operatu szacunkowego wykonanego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Nie z Twojej estymacji, nie z portalu ogłoszeniowego - z operatu.
Rzeczoznawca ocenia nieruchomość pod kątem kilku czynników:
- Lokalizacja i dostępność - centrum miasta vs. obrzeża, dostęp do drogi publicznej, infrastruktura
- Stan techniczny i wiek - budynek po remoncie vs. wymagający nakładów
- Przeznaczenie i elastyczność - lokal, który można łatwo zaadaptować, jest wart więcej niż nieruchomość o wąskim zastosowaniu
- Płynność rynkowa - jak szybko i w jakiej cenie nieruchomość da się sprzedać w danym rejonie
Dla Ciebie ważna konsekwencja: ta sama nieruchomość może mieć inną wartość w operacie niż w Twojej głowie. Wielu przedsiębiorców zawyża wartość swojego lokalu o 20-30% względem realnej wyceny rynkowej. To przekłada się bezpośrednio na dostępną kwotę.
Przykład: Myślisz, że Twój lokal jest wart 10 mln PLN. Rzeczoznawca wycenia go na 8 mln PLN. Dostępna kwota to nie 6 mln PLN, tylko 4,8 mln PLN. Różnica 1,2 mln PLN może zaburzyć plan finansowania.
Warto też wiedzieć, że operaty szacunkowe mają datę ważności - zazwyczaj 12 miesięcy. Jeśli masz starą wycenę, możesz potrzebować nowej. W TS Finanse można to zorganizować na etapie aplikacji, bez konieczności samodzielnego szukania rzeczoznawcy.
Dlatego zanim złożysz wniosek, sprawdź ile możesz pożyczyć pod zastaw i unikaj planowania na podstawie swoich szacunków wartości.
Jak zwiększyć dostępną kwotę pożyczki, gdy LTV jest za niskie
Masz nieruchomość, ale LTV nie daje Ci potrzebnej kwoty. Co możesz zrobić?
Opcja 1: Dodatkowa nieruchomość jako zabezpieczenie
Jeśli masz więcej nieruchomości - własnych lub dostępnych w ramach grupy - możesz wnieść je jako dodatkowe zabezpieczenie. LTV liczy się wtedy łącznie dla wszystkich nieruchomości. Dwie nieruchomości warte 5 mln PLN każda = łączne zabezpieczenie 10 mln PLN = do 6 mln PLN pożyczki.
Opcja 2: Zaczekaj na wyższą wycenę
Jeśli nieruchomość jest w trakcie remontu lub rewitalizacji, jej wartość po zakończeniu prac może być wyższe. Wycena po remoncie = wyższe LTV = wyższa dostępna kwota. Niektórzy przedsiębiorcy celowo sięgają po pożyczkę dopiero po podniesieniu wartości nieruchomości.
Opcja 3: Zmień cel finansowania
Zamiast szukać pełnej kwoty na raz, podziel potrzebę finansową na etapy. Pierwsza transza pod zastaw aktualnej wartości, druga transza po uruchomieniu projektu i wzroście wartości zabezpieczenia.
Opcja 4: Sprawdź alternatywne produkty
Pożyczka hipoteczna nie jest jedyną opcją. Jeśli LTV nie daje wystarczającej kwoty, może okazać się, że leasing nieruchomości, faktoring lub inne formy finansowania są lepiej dopasowane do Twojej sytuacji. Warto skonfrontować kilka scenariuszy zanim zdecydujesz o wyborze produktu.
Kilka słów o prowizji partnerskiej
Jeśli trafiasz do TS Finanse przez pośrednika finansowego lub doradcę - prowizja partnerska wynosi 1% od wartości pożyczki. Jest ona transparentnie ujawniana w ofercie indywidualnej. Nie wpływa na koszt po Twojej stronie, ale warto o tym wiedzieć, jeśli korzystasz z zewnętrznego pośrednictwa przy szukaniu finansowania.
Jeśli bank odmówił i szukasz alternatyw - przeczytaj co zrobić gdy bank odmówił, żeby lepiej zrozumieć, jakie masz opcje poza sektorem bankowym.
Decyzja o pożyczce od TS Finanse zapada w ciągu maksymalnie 3 dni roboczych od złożenia dokumentów. Sama wypłata trwa 2-4 tygodnie od podpisania umowy. Zabezpieczeniem jest wyłącznie I hipoteka na nieruchomości - bez zastawów na akcjach, bez poręczeń osobistych jako wymóg standardowy. Okres pożyczki to 12-36 miesięcy, dostosowany do harmonogramu projektu lub potrzeby płynnościowej.
Dla firm, które potrzebują szybko zamknąć lukę finansową - na zakup kolejnej nieruchomości, spłatę bieżących zobowiązań lub uruchomienie inwestycji - ten czas decyzji ma konkretne znaczenie. Banki analizują wnioski średnio 3-6 tygodni, a i tak często kończą odmową przy nieruchomościach komercyjnych lub firmach z krótką historią.
Zanim przejdziesz do FAQ, jedno podsumowanie liczb dla Twojej pamięci: zakres pożyczki TS Finanse to 1-20 mln PLN, max LTV 60%, okres 12-36 miesięcy, decyzja do 3 dni roboczych, wypłata 2-4 tygodnie. Te liczby wyznaczają ramy, w których działa cały produkt.
FAQ
Q: Co jeśli nie znam dokładnej wartości swojej nieruchomości?
TS Finanse może zorganizować wycenę przez rzeczoznawcę - koszty są transparentnie podawane w ofercie indywidualnej przed podpisaniem umowy.
Q: Czy mogę wnieść kilka nieruchomości, żeby uzyskać wyższą kwotę?
Tak, skontaktuj się z nami - omówimy możliwość zabezpieczenia pożyczki na kilku nieruchomościach i obliczenia łącznego LTV.
Q: Czy LTV 60% dotyczy wartości rynkowej czy hipotecznej nieruchomości?
Wartość ustala profesjonalny rzeczoznawca majątkowy. Jego wycena jest podstawą do obliczenia maksymalnej kwoty pożyczki.
Q: Czy niższe LTV oznacza niższe oprocentowanie?
Niższe LTV to mniejsze ryzyko - może wpływać korzystnie na warunki indywidualnej oferty. Dokładne oprocentowanie jest zawsze ustalane indywidualnie i podawane w pisemnej ofercie.
Chcesz sprawdzić ile możesz pożyczyć pod swoją nieruchomość?
Podaj podstawowe informacje o nieruchomości - rodzaj, lokalizację i szacowaną wartość. Obliczymy dostępne LTV i przedstawimy wstępne warunki w ciągu 24 godzin, bez zobowiązań.
Umów bezpłatną konsultację →
---
Przeczytaj też:
Tagi: LTV, pożyczka hipoteczna, pożyczka pod zastaw, wskaźnik LTV, loan to value, finansowanie firm
Wszystkie wpisy na blogu TS Finanse | Strona główna