Bridge loan dla dewelopera - jak to działa w Polsce | TSFinanse

Bridge loan dla dewelopera: 1-20 mln PLN, decyzja 3 dni, LTV 60%. Dowiedz się jak private lender finansuje pomostowo dewelopera i jakie nieruchomości akceptuje.

Finansowanie pomostowe | 2026-05-14 | Alicja Bury

Bridge loan dla dewelopera - jak to działa w Polsce

Spotykam się często z deweloperami, którzy mają podpisaną umowę przedwstępną, realną nieruchomość w portfelu i zero czasu na bankową procedurę. Bridge loan dla dewelopera to pożyczka hipoteczna używana jako narzędzie finansowania pomostowego - między podpisaniem umowy przedwstępnej a uruchomieniem docelowego kredytu bankowego lub sprzedażą innej nieruchomości. W Polsce private lenderzy jak TS Finanse oferują bridge loan od 1 do 20 mln PLN z decyzją w 3 dni robocze i wypłatą w 2-4 tygodnie. Zabezpieczeniem jest I hipoteka na nieruchomości do 60% jej wartości.

Jeśli nie wiesz jeszcze, co to jest finansowanie pomostowe, zacznij od tamtego artykułu. Tutaj skupiamy się na tym, jak bridge loan działa konkretnie dla dewelopera - mechanizm, warunki, koszty i typowe scenariusze.

Jak deweloper używa bridge loan - 3 typowe scenariusze

Bridge loan nie jest jednym rozwiązaniem dla jednej sytuacji. Deweloperzy sięgają po niego w kilku powtarzających się układach.

Scenariusz 1: zakup gruntu przed uruchomieniem kredytu deweloperskiego

Deweloper znalazł grunt pod inwestycję mieszkaniową. Umowa przedwstępna podpisana, termin płatności za 6 tygodni. Bank, który ma sfinansować kredyt deweloperski, potrzebuje 4-5 miesięcy na analizę projektu.

Luka jest oczywista: grunt trzeba kupić teraz, bank spłynie za kilka miesięcy. Bridge loan wypełnia tę lukę. Finansowanie pod zastaw posiadanej już nieruchomości - np. magazynu, lokalu komercyjnego lub innego gruntu - pozwala sfinalizować zakup bez tracenia transakcji.

Patrząc na liczby: przy nieruchomości zabezpieczającej wartej 10 mln PLN i LTV 60% deweloper ma dostęp do 6 mln PLN w 2-4 tygodnie. To realne na zakup gruntu pod średnią inwestycję w województwie mazowieckim lub śląskim.

Więcej przykładów na case study: deweloper kupuje grunt.

Scenariusz 2: płynność na etapie przedsprzedaży

Inwestycja jest w budowie. Umowy deweloperskie z nabywcami podpisane, ale transze z rachunków powierniczych wpływają z opóźnieniem. Tymczasem wykonawca czeka na płatność za fundament, a harmonogram jest napięty.

Bridge loan jako pożyczka pomostowa pod posiadany grunt lub inną nieruchomość spółki pozwala zachować tempo budowy bez renegocjowania harmonogramu z generalnym wykonawcą. Koszt opóźnienia - kary umowne, utrata zaufania wykonawcy - jest często wyższy niż koszt finansowania pomostowego.

Okres 12-36 miesięcy pokrywa większość cykli inwestycji mieszkaniowych segmentu do 50 lokali. Spłata następuje po odbiorach i wpływie transzy końcowych.

Scenariusz 3: refinansowanie przed sprzedażą innej nieruchomości

Deweloper ma ukończoną inwestycję komercyjną w toku sprzedaży - np. park handlowy lub biurowiec. Transakcja jest zaawansowana, ale zamknięcie zajmie jeszcze 3-4 miesiące. Tymczasem pojawia się nowa okazja inwestycyjna, która nie może czekać.

Bridge loan pod nieruchomość już posiadaną - z planem spłaty z wpływu ze sprzedaży - to klasyczne zastosowanie tego produktu. Krótki horyzont spłaty, zabezpieczenie na nieruchomości z realną wartością rynkową i znany termin zamknięcia transakcji to właśnie parametry, które sprawiają, że private lender może podjąć decyzję w 3 dni robocze.

Powiązane wymagania: zobacz pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firmy.

Zabezpieczenie przy bridge loan - które nieruchomości akceptujemy

Zabezpieczeniem jest I hipoteka na nieruchomości. Maksymalny LTV wynosi 60% wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Akceptowane typy zabezpieczeń obejmują nieruchomości komercyjne z lokalną płynnością rynkową: lokale użytkowe, hale magazynowe, budynki biurowe, parki handlowe. Akceptowane są też grunty inwestycyjne z wydanym warunkiem zabudowy lub decyzją o pozwoleniu na budowę - pod warunkiem, że rzeczoznawca potwierdzi realną wartość rynkową na poziomie umożliwiającym finansowanie.

Nieruchomości w trakcie budowy są oceniane indywidualnie - kluczowy jest stopień zaawansowania, stan prawny i szacunkowa wartość po zakończeniu.

Jeden element, który często jest niedoszacowany przy planowaniu zabezpieczenia: rzeczoznawca wycenia nieruchomość według aktualnego stanu, nie planowanego. Grunt bez pozwolenia na budowę ma inną wartość niż grunt z prawomocnym pozwoleniem - różnica może wynosić 20-40% w zależności od lokalizacji. Jeśli planujesz złożyć wniosek, warto upewnić się, że formalności zwiększające wartość nieruchomości są już zamknięte przed datą operatu.

Standardowo zabezpieczenie pochodzi z portfolio dewelopera lub spółki, nie z kupowanej nieruchomości. Jeśli deweloper rozważa inną strukturę transakcji, warto skontaktować się z TS Finanse i omówić konkretny układ.

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić ile możesz pożyczyć pod zastaw nieruchomości - kalkulator pomaga oszacować dostępną kwotę bez angażowania dokumentacji.

Bridge loan dla dewelopera jak to dziala w polsce

Koszty bridge loan dla dewelopera - co wchodzi w całościowy koszt finansowania

Przy ocenie opłacalności bridge loan deweloper zwykle porównuje dwa elementy: koszt finansowania pomostowego i koszt alternatywny - czyli stratę wynikającą z braku finansowania.

|-------------------|-------------------------------|---------|-----------------|

Składniki kosztu po stronie bridge loan to prowizja i oprocentowanie. Prowizja TS Finanse wynosi 1% od wartości pożyczki - jest transparentnie podawana w ofercie indywidualnej. Oprocentowanie jest ustalane indywidualnie w oparciu o parametry transakcji: kwotę, okres, rodzaj i wartość zabezpieczenia.

Koszty transakcyjne, które warto uwzględnić w kalkulacji:

operat szacunkowy nieruchomości (wymagany przy analizie)
koszty notarialne wpisu hipoteki
ewentualne ubezpieczenie nieruchomości

Przy pożyczce na poziomie 5 mln PLN prowizja 1% to 50 000 PLN - jednorazowo. To zazwyczaj akceptowalny koszt w porównaniu z ryzykiem utraty transakcji o wartości kilkakrotnie wyższej lub z karami kontraktowymi za opóźnienie.

Wariant alternatywny: kredyt bankowy dla dewelopera. Procedura bankowa przy finansowaniu deweloperskim trwa od 3 do 6 miesięcy, wymaga pełnej dokumentacji inwestycji, pozwoleń, analizy prognoz sprzedaży i zaangażowania komitetu kredytowego. W sytuacjach, gdy okno decyzji jest wąskie, bank po prostu nie jest opcją - nie ze względu na koszt, lecz na czas.

Warto też pamiętać, że prowizja 1% dotyczy uruchomionej kwoty - nie opłaty wstępnej. Oznacza to, że do momentu wypłaty środków nie ponosisz kosztu prowizji. To istotna różnica w porównaniu z niektórymi produktami rynkowymi, gdzie opłaty pobierane są z góry bez względu na uruchomienie finansowania.

Jak wygląda proces od wniosku do wypłaty

Proces bridge loan dla dewelopera w TS Finanse składa się z czterech etapów.

Etap 1: wstępna analiza (do 24 godzin)

Deweloper składa podstawowe informacje: kwota potrzebnego finansowania, cel, nieruchomość oferowana jako zabezpieczenie z szacunkową wartością. TS Finanse potwierdza wstępną zdolność do finansowania lub wyjaśnia, czego brakuje.

Etap 2: złożenie dokumentów i decyzja (3 dni robocze)

Komplet dokumentów obejmuje m.in. dane spółki, akt notarialny nieruchomości, operat szacunkowy (jeśli aktualny) lub organizację wyceny przez TS Finanse, cel finansowania i plan spłaty. Po złożeniu kompletu dokumentów decyzja zapada w 3 dni robocze.

Etap 3: przygotowanie umowy i wpis hipoteki

Umowa pożyczki zawierana jest notarialnie. Równolegle następuje wniosek o wpis I hipoteki do księgi wieczystej. Na tym etapie pojawiają się koszty notarialne i opłata sądowa za wpis hipoteki.

Etap 4: wypłata (2-4 tygodnie od podpisania umowy)

Wypłata następuje po potwierdzeniu prawomocnego wpisu hipoteki lub jego złożeniu do sądu, w zależności od uzgodnień w umowie. Cały cykl od złożenia dokumentów do przelewu środków to 2-4 tygodnie.

Dla porównania: analogiczny proces w banku dla dewelopera wygląda inaczej. Analiza projektu deweloperskiego, badanie due diligence, komitet kredytowy i dokumentacja bankowa zajmują od 90 do 180 dni nawet przy pozytywnym zakończeniu.

Kiedy bridge loan nie jest odpowiednim rozwiązaniem

Bridge loan ma swoje ograniczenia i nie pasuje do każdej sytuacji dewelopera.

Brak nieruchomości pod zastaw. Jeśli deweloper nie posiada nieruchomości spełniającej wymogi LTV 60%, finansowanie pomostowe nie jest możliwe bez dodatkowego zabezpieczenia. Nieruchomość kupowana za środki z bridge loan standardowo nie jest zabezpieczeniem - chyba że uzgodniono inną strukturę.

Brak planu spłaty. Bridge loan zakłada konkretny horyzont spłaty - sprzedaż nieruchomości, uruchomienie kredytu bankowego lub wpływ z inwestorów. Jeśli spłata jest nieokreślona lub zależy od zbyt wielu nieznanych, instrument pomostowy nie jest właściwy.

Kwota poniżej 1 mln PLN. Produkt TS Finanse zaczyna się od 1 mln PLN. Dla mniejszych potrzeb finansowych warto szukać innych form finansowania.

Horyzont projektu dłuższy niż 36 miesięcy. Maksymalny okres to 36 miesięcy. Inwestycje o dłuższym cyklu realizacji powinny być finansowane instrumentami długoterminowymi, nie pomostowymi.

Brak zdolności do obsługi odsetek. Bridge loan zakłada regularną obsługę odsetkową lub spłatę balonową na koniec okresu - w zależności od uzgodnień w umowie. Deweloper powinien mieć realną zdolność do obsługi finansowania przez cały okres, nie tylko na dzień złożenia wniosku. Projekty z całkowicie zamrożonym cashflow w trakcie budowy wymagają szczegółowego omówienia harmonogramu spłat przed podpisaniem umowy.

Jeśli bank właśnie odmówił i szukasz alternatyw, przeczytaj artykuł o tym co możesz zrobić gdy bank odmówił finansowania - to szerszy przegląd opcji dla firm wykluczonych z finansowania bankowego.

Bridge loan dla dewelopera jak to dziala w polsce

FAQ

Q: Czy bridge loan dla dewelopera można zabezpieczyć na kupowanej nieruchomości?

Standardowo zabezpieczeniem jest nieruchomość już posiadana przez dewelopera lub spółkę - nie kupowana. Struktura, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, jest możliwa do omówienia, ale wymaga indywidualnej analizy. Skontaktuj się z TS Finanse, by omówić konkretny układ transakcji.

Q: Czy bridge loan jest dostępny dla spółek celowych (SPV)?

Każda spółka - w tym SPV - jest oceniana indywidualnie. Kluczowa jest wartość nieruchomości wnoszonej jako zabezpieczenie, cel finansowania i wiarygodność planu spłaty. Forma prawna spółki nie dyskwalifikuje wniosku - ważny jest bilans i majątek wnoszony pod hipotekę.

Q: Jak deweloper spłaca bridge loan?

Najczęstsze scenariusze spłaty to uruchomienie kredytu bankowego po zakończeniu procedury, sprzedaż innej nieruchomości z portfolio lub pozyskanie finansowania inwestorskiego. Harmonogram spłat - w tym możliwość spłaty balonowej na koniec okresu - jest opisywany w umowie i negocjowany indywidualnie.

Q: Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia wniosku?

Podstawowy zestaw to: dane spółki (KRS, NIP, REGON), odpis z księgi wieczystej nieruchomości wnoszonej jako zabezpieczenie, operat szacunkowy (lub zgoda na organizację wyceny przez TS Finanse), opis celu finansowania i planu spłaty. Pełna lista jest ustalana indywidualnie na etapie wstępnej analizy.