Deweloper kupuje grunt pod hipotekę w 21 dni - case study | TSFinanse
Case study: jak spółka deweloperska uzyskała 7 mln PLN pożyczki hipotecznej na zakup gruntu w 21 dni. LTV 52%, oś czasu krok po kroku.
Deweloperzy | 2026-05-07 | Alicja Bury
Deweloper kupuje grunt pod hipotekę w 21 dni - case study
Pracuję z deweloperami, którzy mają sprawdzone portfolio, dobre projekty i zero szans na bank, bo przetarg zamyka się za 21 dni. Poniższy case study pokazuje, jak spółka deweloperska z południa Polski uzyskała 7 mln PLN pożyczki hipotecznej na zakup działki inwestycyjnej w ciągu 21 dni od złożenia wniosku. Zabezpieczeniem była inna nieruchomość z portfela spółki, a LTV wynosiło 52%.
To scenariusz typowy dla firm deweloperskich w Polsce - przetarg z krótkim terminem, bank zbyt wolny, a działka zbyt dobra, żeby ją odpuścić. Jeśli zastanawiasz się, jak private lender może wpisać się w ten scenariusz, to właśnie o tym jest ten artykuł.
Sytuacja wyjściowa - przetarg z krótkim terminem, bank zbyt wolny
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością realizująca kilka projektów mieszkaniowych jednocześnie trafiła na przetarg na działkę inwestycyjną w centralnej lokalizacji dużego miasta. Nieruchomość spełniała wszystkie kryteria: wydane warunki zabudowy, dostęp do drogi publicznej, sąsiedztwo z gotową infrastrukturą techniczną. Cena wywoławcza odpowiadała rynkowi.
Problem był jeden: przetarg zamykał się za 23 dni, a regulamin wymagał wpłaty zaliczki i gotowości do podpisania aktu notarialnego w ciągu tygodnia od rozstrzygnięcia.
Spółka miała zdolność finansową i dobry bilans. Miała też nieruchomość - halę produkcyjną o wartości rynkowej ponad 13 mln PLN, niezabezpieczoną żadnym kredytem. Nie miała jednak czasu na bank.
Dlaczego bank jest za wolny w tej sytuacji?
Procedura bankowa dla kredytu inwestycyjnego pod nieruchomość komercyjną trwa w Polsce zazwyczaj od 6 do 12 tygodni. Wewnętrzne komitety kredytowe, analiza wskaźników spółki, wycena przez wskazanego rzeczoznawcę, weryfikacja środowiskowa - każdy z tych etapów ma swój czas proceduralny i nie da się go skrócić decyzją osoby, z którą rozmawiasz w oddziale.
Według danych branżowych, ponad 60% deweloperów traci co najmniej jedną atrakcyjną lokalizację rocznie właśnie z powodu zbyt długiego czasu decyzji bankowej. W przetargach publicznych i negocjacjach z gminami harmonogram jest sztywny - nikt nie czeka na bank.
W tej sytuacji spółka zdecydowała się złożyć wniosek do TS Finanse.
Jeśli interesuje Cię szerszy kontekst: zobacz pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firmy.
Wybór zabezpieczenia - nieruchomość z portfela vs kupowana działka
To jeden z kluczowych momentów, który warto zrozumieć, zanim sięgniesz po pożyczkę hipoteczną jako deweloper.
Standardowo zabezpieczeniem przy pożyczce hipotecznej jest nieruchomość już będąca w posiadaniu wnioskodawcy - nie ta, którą dopiero zamierzasz kupić. TS Finanse ustanawia I hipotekę na istniejącej nieruchomości, co oznacza, że jej wartość i status prawny muszą być czyste na etapie aplikacji.
W omawianym scenariuszu spółka wniosła jako zabezpieczenie halę produkcyjną:
- Wartość z operatu szacunkowego: 13,5 mln PLN
- Brak obciążeń hipotecznych
- Pełna własność spółki
- Aktualne dokumenty w księdze wieczystej
Maksymalna kwota pożyczki przy LTV 60%: 13 500 000 × 60% = 8 100 000 PLN
Spółka potrzebowała 7 mln PLN. To oznaczało LTV na poziomie 52% - poniżej górnego limitu, z wyraźnym buforem bezpieczeństwa.
Dlaczego ten bufor jest ważny dla obu stron? Pożyczkodawca ma wyższy margines w razie korekty wartości nieruchomości. Pożyczkobiorca zachowuje 48% udziału własnego w zabezpieczeniu, co oznacza zdrową strukturę finansowania. Niższe LTV może też pozytywnie wpływać na warunki indywidualnej oferty - oprocentowanie jest zawsze ustalane indywidualnie, ale ryzyko wyceny ma na to bezpośredni wpływ.
Jeśli chcesz zrozumieć, jak oblicza się LTV i jak to przekłada się na dostępną kwotę, mamy o tym osobny artykuł z przykładami.
Oś czasu: od wniosku do przelewu (21 dni)
Poniżej konkretna oś czasu - tak wygląda typowy scenariusz przy pożyczce hipotecznej od private lendera dla dewelopera.
| Faza | Dni | Output |
|----------|---------|-----------|
| Wstępna decyzja i analiza dokumentów | 1-3 | Decyzja wstępna z warunkami ramowymi |
| Wycena nieruchomości i przygotowanie umowy | 4-14 | Umowa parafowana, notariusz wyznaczony |
| Akt notarialny i złożenie wpisu hipoteki | 15 | Hipoteka złożona w sądzie przez portal EPO |
| Przelew środków | 19-21 | 7 000 000 PLN na koncie spółki |
Dni 1-3: wstępna decyzja i analiza dokumentów
Spółka złożyła wniosek w poniedziałek rano. Dokumentacja zawierała:
- Odpis z KRS spółki
- Uproszczone sprawozdania finansowe za ostatnie 2 lata
- Aktualny wydruk z księgi wieczystej hali
- Operat szacunkowy hali (wykonany 8 miesięcy wcześniej, nadal ważny)
- Opis transakcji - cel, kwota, termin
Wstępna decyzja TS Finanse zapadła w ciągu 3 dni roboczych. Decyzja zawierała warunki ramowe: kwotę, okres (24 miesiące), zabezpieczenie, orientacyjne warunki indywidualnej oferty. Na tym etapie spółka wiedziała już, że finansowanie jest możliwe - mogła przystąpić do przetargu z pewnym funduszem.
To jest kluczowy moment: wstępna decyzja private lendera = pewność finansowania. Spółka mogła złożyć ofertę przetargową bez ryzyka, że za 3 tygodnie zostanie bez środków.
Dni 4-14: wycena nieruchomości i przygotowanie umowy
Operat z 8 miesięcy wstecz wymagał potwierdzenia aktualności przez rzeczoznawcę wskazanego przez TS Finanse. Wizja lokalna odbyła się w ciągu 5 dni od decyzji. Wycena potwierdziła wartość hali - 13,5 mln PLN bez zmian.
Równolegle prawnicy TS Finanse przygotowali projekt umowy pożyczki. Spółka przekazała dokumentację do swojej kancelarii. Negocjacje warunków trwały 2 dni robocze - standardowe ustalenia dotyczące harmonogramu spłaty, zabezpieczeń dodatkowych i kwestii wcześniejszej spłaty.
Po 14 dniach od złożenia wniosku: umowa parafowana, termin notariusza wyznaczony.
Dni 15-21: notariusz, wpis hipoteki, przelew
Dzień 15: akt notarialny - ustanowienie hipoteki na hali produkcyjnej na rzecz TS Finanse, podpisanie umowy pożyczki.
Dzień 16-18: złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki. W praktyce przy pilnych transakcjach kancelaria notarialna składa wniosek przez elektroniczny portal EPO (Elektroniczny Portal Orzeczeń) jeszcze w dniu aktu.
Dzień 19-21: po potwierdzeniu złożenia wniosku o wpis hipoteki, TS Finanse przelał środki na rachunek spółki. 7 000 000 PLN na koncie.
Spółka wygrała przetarg, zamknęła zakup działki. Hala produkcyjna wciąż działa normalnie - hipoteka to instrument prawny, który nie ogranicza bieżącego użytkowania nieruchomości. Szczegóły dotyczące tego, jak działa hipoteka jako zabezpieczenie, w tym co możesz robić z nieruchomością po wpisie, opisujemy oddzielnie.
Łączny czas od złożenia wniosku do przelewu: 21 dni.
Wynik transakcji - co deweloper zyskał
Spoglądając na tę transakcję z perspektywy biznesowej:
Zakupiona działka: lokalizacja w planie zagospodarowania spółki, bez której projekt mieszkaniowy nie mógłby ruszyć w zakładanym harmonogramie.
Koszt alternatywny: brak działki = minimum 12-miesięczne opóźnienie w szukaniu porównywalnej lokalizacji, z niepewnym wynikiem i rosnącymi cenami gruntów.
Zabezpieczenie: hala pozostaje w pełni operacyjna, generuje przychody z działalności, hipoteka jest jedynym skutkiem transakcji.
Czas pożyczki: 24 miesiące - spółka planuje refinansowanie przez bank po uzyskaniu pozwolenia na budowę i podniesieniu wartości gruntu przez zmianę statusu planistycznego.
Prowizja: 1% od wartości pożyczki - transparentnie wskazana w ofercie indywidualnej przed podpisaniem.
Oprocentowanie - jak zawsze w TS Finanse - było ustalone indywidualnie i uwzględnione w kalkulacji rentowności projektu.
Warto dodać: według szacunków rynkowych, wartość gruntów pod zabudowę mieszkaniową w Polsce rosła w ostatnich 3 latach średnio o 8-12% rocznie w dużych aglomeracjach. Opóźnienie zakupu o rok to realny koszt, który często przewyższa koszt pożyczki hipotecznej.
Kiedy pożyczka hipoteczna to właściwe narzędzie dla dewelopera
Opisany scenariusz to jeden z kilku typowych przypadków, gdzie pożyczka hipoteczna private lendera odpowiada potrzebom dewelopera lepiej niż kredyt bankowy.
Scenariusz 1: przetarg lub aukcja z krótkim terminem
Bank nie zdąży. Private lender decyduje w 3 dni robocze i wypłaca w 2-4 tygodnie. Dla transakcji powyżej 1 mln PLN z terminem zamknięcia krótszym niż 6 tygodni, pożyczka hipoteczna jest często jedyną realną opcją.
Scenariusz 2: finansowanie pomostowe przed kredytem bankowym
Doradzam regularnie deweloperom w tej ścieżce: pożyczka hipoteczna na zakup gruntu, uzyskanie pozwolenia na budowę, wzrost wartości nieruchomości, refinansowanie kredytem inwestycyjnym na korzystniejszych warunkach. To jeden z najczęstszych przepływów finansowania w segmencie deweloperskim.
Scenariusz 3: bank odmówił, projekt ma sens
Nowa spółka, niestandardowy projekt, odmowa z powodów formalnych - bank ocenia ryzyko przez pryzmat dokumentacji, nie przez pryzmat wartości nieruchomości. Private lender patrzy przede wszystkim na zabezpieczenie i LTV. Jeśli nieruchomość jest dobra i LTV mieści się w 60%, decyzja jest możliwa nawet przy braku historii kredytowej spółki.
Scenariusz 4: spółka ma majątek, ale trudno pokazać zysk netto
Projekty deweloperskie mają specyficzne cykle finansowe - przez kilka lat spółka notuje straty lub zerowy wynik, bo koszty inwestycji wyprzedzają przychody ze sprzedaży. Bank widzi to jako ryzyko. TS Finanse skupia się na zabezpieczeniu - wartości i statusie nieruchomości wnoszonej jako hipoteka.
Jeśli chcesz sprawdzić ile możesz pożyczyć pod zastaw konkretnej nieruchomości z Twojego portfela, zacznij od tej kalkulacji.
FAQ
Q: Czy deweloper może wnieść jako zabezpieczenie działkę, którą zamierza kupić?
Standardowo zabezpieczeniem jest nieruchomość już będąca w posiadaniu spółki - nie ta, którą dopiero planujesz nabyć. W opisanym case study zabezpieczeniem była hala produkcyjna, a zakupiona działka była celem finansowania, nie zabezpieczeniem. Skontaktuj się z TS Finanse, by omówić opcje dostępne dla konkretnej struktury transakcji.
Q: Jaki jest minimalny wkład własny dewelopera przy pożyczce hipotecznej?
TS Finanse finansuje do 60% wartości zabezpieczenia (LTV). Pozostałe 40% to udział własny - środki spółki lub inne finansowanie. W opisanym przykładzie LTV wynosiło 52%, co oznaczało 48% udział własny w wartości zabezpieczenia. Im niższe LTV, tym bardziej komfortowa sytuacja dla obu stron transakcji.
Q: Czy pożyczka hipoteczna może być finansowaniem pomostowym przed kredytem bankowym?
Tak - to jeden z najczęstszych scenariuszy dla deweloperów. Spółka zaciąga pożyczkę hipoteczną na zakup gruntu lub nieruchomości, realizuje kolejny etap projektu (np. uzyskuje pozwolenie na budowę), a następnie refinansuje przez bank po poprawie parametrów dla procedury bankowej. Okres pożyczki 12-36 miesięcy daje czas na ten scenariusz.
Q: Co się dzieje z nieruchomością wniesioną jako zabezpieczenie?
Hipoteka to wpis do księgi wieczystej - instrument prawny, który aktywuje się wyłącznie w razie niewywiązania się ze spłaty. Nieruchomość pozostaje w posiadaniu spółki, może być użytkowana, wynajmowana i zarządzana normalnie przez cały okres pożyczki. W opisanym case study hala produkcyjna działała przez całe 24 miesiące bez żadnych ograniczeń operacyjnych.
Q: Jakie dokumenty są potrzebne przy składaniu wniosku?
Wymagania mogą się różnić w zależności od struktury transakcji, ale standardowo TS Finanse prosi o: aktualny odpis z KRS, podstawowe dokumenty finansowe spółki, dokumenty nieruchomości wnoszono jako zabezpieczenie (KW, operat szacunkowy lub możliwość jego zlecenia) i opis celu finansowania. Lista dokumentów jest ustalana indywidualnie przed złożeniem wniosku - bez zaskakiwania na późnym etapie.
Jesteś deweloperem i potrzebujesz finansowania szybciej niż bank?
Masz nieruchomość w portfelu i krótki termin przetargu lub transakcji? Wstępna decyzja w 3 dni robocze, wypłata w 2-4 tygodnie.
Umów bezpłatną konsultację →
---
Przeczytaj też:
Tagi: pożyczka hipoteczna dla dewelopera, zakup gruntu deweloper, private lender deweloper, finansowanie zakupu działki, pożyczka pod zastaw, case study deweloper
Wszystkie wpisy na blogu TS Finanse | Strona główna