Konsolidacja długów firmowych pod hipotekę - jak to działa | TSFinanse
Konsolidacja długów firmowych pod hipotekę: zamień kilka zobowiązań w jedno. 1-20 mln PLN, decyzja 3 dni. Sprawdź jak obliczyć korzyść i jakie wymagania w TSFinanse.
Konsolidacja i refinansowanie | 2026-05-23 | Alicja Bury
Konsolidacja długów firmowych pod hipotekę - jak to działa
Konsolidacja długów firmowych pod hipotekę to zamiana kilku różnych zobowiązań - kredytów obrotowych, leasingów, pożyczek - w jedną pożyczkę hipoteczną zabezpieczoną I hipoteką na nieruchomości. Efekt: jedna rata zamiast pięciu, często niższa łączna rata miesięczna i więcej gotówki na bieżącą działalność. TS Finanse oferuje konsolidację długów firmowych od 1 do 20 mln PLN z decyzją w 3 dni robocze.
Znam firmy, które obsługiwały jednocześnie cztery, pięć zobowiązań u różnych instytucji - i dopiero po zestawieniu wszystkich rat w jednym miejscu zobaczyły, ile łącznie tracą na odsetkach i prowizjach. Konsolidacja nie likwiduje długu - zamienia jego strukturę na prostszą i często tańszą w obsłudze. Każde zobowiązanie ma własne warunki, własny harmonogram, własne zabezpieczenia. Jedno hipoteczne zastępuje wszystkie.
Jakie zobowiązania można skonsolidować pożyczką hipoteczną
Pożyczka hipoteczna może spłacić praktycznie każde zobowiązanie finansowe firmy, o ile łączna kwota mieści się w zakresie produktu i jest pokryta zabezpieczeniem.
Najczęstsze typy zobowiązań konsolidowanych przez klientów TS Finanse:
Kredyty obrotowe - krótkoterminowe linie kredytowe w bankach, zwykle odnawialne, z wysokim oprocentowaniem zmiennym. Konsolidacja zamienia je w jedno zobowiązanie z ustalonymi warunkami.
Pożyczki od funduszy pożyczkowych i firm pozabankowych - często zaciągane szybko, przy wyższym koszcie. Firma spłaca je nową pożyczką hipoteczną i od razu redukuje stopę procentową.
Leasing operacyjny z wykupem - jeśli pozostały wykup leasingowy jest znaczący i firma chce wcześniej przejąć własność pojazdu lub maszyny, można go uwzględnić w konsolidacji.
Pożyczki wspólników lub podmiotów powiązanych - formalizacja zadłużenia wewnątrz grupy przez zewnętrzne finansowanie hipoteczne.
Zobowiązania wobec dostawców z opóźnionym terminem płatności - konsolidacja może spłacić przeterminowane faktury i przywrócić firmie wiarygodność kredytową.
Jeden warunek jest niezbędny: firma musi posiadać nieruchomość, na której można ustanowić I hipotekę, o wartości wystarczającej do pokrycia całości konsolidowanych zobowiązań przy LTV do 60%.
Warto przed rozmową sprawdzić ile możesz pożyczyć pod zastaw - ta liczba wyznacza górny limit konsolidacji.
Powiązany produkt z tej samej rodziny: zobacz kredyt obrotowy dla firmy - kiedy warto.
Tabela: przykład konsolidacji - przed i po
| Zobowiązanie | Kwota | Rata miesięczna | Oszczędność miesięczna po konsolidacji |
|---|---|---|---|
| Kredyt obrotowy bank A | 800 000 PLN | 28 000 PLN | uwzględniona w 1 racie |
| Pożyczka fundusz B | 500 000 PLN | 24 000 PLN | uwzględniona w 1 racie |
| Leasing wykup C | 300 000 PLN | 12 000 PLN | uwzględniona w 1 racie |
| Pożyczka wspólnik D | 400 000 PLN | 0 PLN | ustrukturyzowana i spłacona |
| Razem (przed) | 2 000 000 PLN | 64 000 PLN/mies. | potencjalna redukcja przy 1 racie hipotecznej |
Jak oblicza się korzyść z konsolidacji - przykład liczbowy
Zobowiązania firmy X przed konsolidacją:
| Zobowiązanie | Kwota | Rata miesięczna | Pozostały okres |
|---|---|---|---|
| Kredyt obrotowy bank A | 800 000 PLN | 28 000 PLN | 36 mies. |
| Pożyczka fundusz B | 500 000 PLN | 24 000 PLN | 24 mies. |
| Leasing wykup C | 300 000 PLN | 12 000 PLN | 18 mies. |
| Pożyczka wspólnik D | 400 000 PLN | 0 PLN | brak harmonogramu |
| Razem | 2 000 000 PLN | 64 000 PLN/mies. | - |
Firma posiada nieruchomość komercyjną wycenioną na 4 000 000 PLN. Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej: 4 000 000 PLN × 60% = 2 400 000 PLN. Kwota pokrywa całość zobowiązań z buforem.
Po konsolidacji: jedna pożyczka hipoteczna 2 000 000 PLN, oprocentowanie ustalane indywidualnie, okres 36 miesięcy, jedna rata miesięczna. Rata i koszt całkowity zależą od indywidualnych warunków - ale firma przechodzi z obsługi 4 osobnych zobowiązań do jednego, z jednym kontrahentem i jednym harmonogramem.
Co ważne w tym przykładzie: pożyczka od wspólnika nie miała harmonogramu spłaty. Po konsolidacji wspólnik dostaje swoje środki z powrotem, a firma ma ustrukturyzowane zobowiązanie z datą zakończenia.
Obniżenie raty miesięcznej - i o ile - zależy od konkretnych warunków nowej pożyczki i od sumy dotychczasowych odsetek. Przed decyzją warto zebrać zestawienie wszystkich aktywnych zobowiązań i skonfrontować je z ofertą indywidualną.
Wymagania przy konsolidacji dlugów pod hipotekę
Wymagania przy konsolidacji w TS Finanse są zbliżone do standardowej pożyczki pod zastaw nieruchomości, z kilkoma dodatkami wynikającymi z natury transakcji.
Nieruchomość jako zabezpieczenie
Podstawa: nieruchomość firmy lub jej właściciela, z możliwością ustanowienia I hipoteki. LTV maksymalnie 60% wartości z operatu szacunkowego. Nieruchomości akceptowane przez TS Finanse to lokale użytkowe, hale produkcyjne i magazynowe, biurowce, domy i mieszkania oraz działki z przeznaczeniem budowlanym lub komercyjnym.
Dokumentacja zobowiązań do spłaty
Dla każdego konsolidowanego zobowiązania potrzebna jest dokumentacja: umowa pożyczki lub kredytu, aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku do spłaty. W przypadku leasingu - informacja o kwocie wykupu.
Status firmy
Firma musi być czynna i prowadzić działalność. Brak wymogu pokazania zysku netto czy wieloletnich obrotów - TS Finanse ocenia zdolność do obsługi nowej pożyczki przez pryzmat nieruchomości i realnej sytuacji operacyjnej, nie skomplikowanych wskaźników finansowych.
Brak wymogu bankowego scoringu
To kluczowa różnica względem banku. Konsolidacja przez private lendera jest możliwa nawet jeśli BIK firmy zawiera przeterminowania. Zabezpieczenie hipoteczne zmienia kalkul ryzyka.
Czas na decyzję: do 3 dni roboczych od złożenia kompletu dokumentów. Czas na wypłatę i spłatę konsolidowanych zobowiązań: 2-4 tygodnie od podpisania umowy.
Krok po kroku: jak przebiega konsolidacja
Krok 1: Zebranie zobowiązań
Przygotuj listę wszystkich aktywnych zobowiązań: kwota zadłużenia, rata, oprocentowanie, instytucja, numer rachunku do spłaty. Często firmy nie mają tego zestawienia w jednym miejscu - warto zrobić je przed pierwszym kontaktem z TS Finanse.
Krok 2: Wstępna analiza LTV
Szacunkowa wartość nieruchomości × 60% = dostępna kwota. Sprawdź czy suma zobowiązań mieści się w tym limicie. Jeśli nie mieści się całość, do dyskusji jest konsolidacja częściowa (najdroższe zobowiązania w pierwszej kolejności) lub dodatkowe zabezpieczenie.
Krok 3: Pierwsze zapytanie do TS Finanse
Wysyłasz podstawowe informacje: kwota konsolidacji, rodzaj i wartość nieruchomości, lista zobowiązań. Zespół TS Finanse odpowiada z wstępną oceną i listą dokumentów - bez zobowiązań, bez kosztów na tym etapie.
Krok 4: Analiza i decyzja
Dostarczasz dokumenty nieruchomości i zobowiązań. TS Finanse weryfikuje zabezpieczenie, wydaje decyzję w ciągu 3 dni roboczych i przygotowuje ofertę indywidualną z warunkami pożyczki konsolidacyjnej.
Krok 5: Podpisanie umowy i wypłata
Po akceptacji warunków podpisujesz umowę pożyczki. TS Finanse przekazuje środki bezpośrednio na rachunki wskazanych instytucji, spłacając konsolidowane zobowiązania. Twoja firma od tego momentu obsługuje jedną pożyczkę hipoteczną. Prowizja za udzielenie pożyczki wynosi 1%.
Cały proces od pierwszego kontaktu do wypłaty zajmuje od 2 do 4 tygodni, w zależności od złożoności sprawy i kompletności dokumentów.
Kiedy konsolidacja pod hipotekę nie jest opłacalna
Konsolidacja to narzędzie, nie lek na każdy problem. Są sytuacje, gdzie nie przyniesie spodziewanego efektu.
Suma zobowiązań przekracza dostępne LTV
Jeśli firma ma zobowiązania na 5 mln PLN, a nieruchomość jest warta 6 mln PLN, to maksymalna kwota pożyczki hipotecznej wynosi 3,6 mln PLN. Konsolidacja pełna jest niemożliwa. Możliwa jest konsolidacja częściowa - spłata najdroższych zobowiązań, pozostałe dalej spłacane osobno. To wciąż może zmniejszyć obciążenie operacyjne, ale nie eliminuje go całkowicie.
Obecne zobowiązania mają niższe oprocentowanie niż nowa pożyczka
Jeśli firma ma kredyt bankowy z oprocentowaniem 5% rocznie i negocjowała go w wyjątkowo korzystnym momencie, konsolidacja przez private lendera może być droższa. W takim przypadku sens ekonomiczny jest ograniczony. Każda sytuacja wymaga indywidualnego porównania kosztu całkowitego.
Okres spłaty zobowiązań jest bardzo krótki
Jeśli większość zobowiązań kończy się w ciągu 6 miesięcy, konsolidacja na 36 miesięcy może nie mieć sensu - firma i tak szybko wyjdzie z obecnego zadłużenia, a nowe zobowiązanie zostanie na dłużej.
Nieruchomość jest już obciążona hipoteką
Jeśli na nieruchomości jest już wpisana hipoteka z innego kredytu i wierzycielem nie da się wynegocjować cesji pierwszeństwa, TS Finanse nie może ustanowić I hipoteki. II hipoteka jako zabezpieczenie nie wchodzi w zakres produktu.
Firma jest w fazie likwidacji lub postępowania restrukturyzacyjnego
Pożyczka hipoteczna to instrument dla firm czynnych. Postępowanie restrukturyzacyjne wyklucza możliwość zaciągania nowych zobowiązań poza harmonogramem restrukturyzacji.
Jeśli masz wątpliwości czy Twoja sytuacja kwalifikuje się do konsolidacji - TS Finanse oferuje bezpłatną analizę wstępną. Lepiej to sprawdzić wcześniej niż odkryć blokery na późnym etapie procesu.
FAQ
Q: Czy konsolidacja pod hipotekę obnizy mi rate miesieczna?
To zależy od sumy obecnych zobowiązań i możliwego okresu nowej pożyczki. Skontaktuj się z nami - przygotujemy konkretne wyliczenie dla Twojej sytuacji.
Q: Czy mogę skonsolidować zobowiazania z kilku róznych banków?
Tak. Pożyczka hipoteczna spłaca wskazane zobowiązania niezależnie od tego, w ilu instytucjach są zaciągnięte. Wymagany jest numer rachunku do spłaty i aktualne saldo każdego z nich.
Q: Czy konsolidacja pod hipotekę wplynie na zdolnosc kredytową firmy?
Zmniejszenie liczby aktywnych zobowiązań może pozytywnie wpłynąć na profil zadłużenia. Szczegóły zależą od konkretnej sytuacji finansowej firmy - zachęcamy do rozmowy z naszym zespołem przed podjęciem decyzji.
Q: Co jesli moje zobowiazania przekraczaja 60% wartosci nieruchomości?
Wtedy konsolidacja pełna może nie być możliwa. Możemy omówić konsolidację częściową - spłatę priorytetowych zobowiązań w ramach dostępnego LTV - lub dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości.
Masz kilka zobowiązań i chcesz je skonsolidować pod hipotekę?
Wyślij zapytanie do TS Finanse - bezpłatna analiza możliwości konsolidacji w 24 godziny. Podaj kwoty, instytucje i nieruchomość, a przygotujemy wstępną propozycję bez zobowiązań.
Umów bezpłatną konsultację →
---
Przeczytaj też:
Tagi: konsolidacja długów, pożyczka hipoteczna, konsolidacja firmowa, private lender, spłata zobowiązań, finansowanie firm
Wszystkie wpisy na blogu TS Finanse | Strona główna